Salieron los formularios para el desalojo

Mediante Decreto Supremo 017-2015-VIVIENDA se ha aprobado el Reglamento del Decreto Legislativo 1177 (Régimen de Promoción del Arrendamiento para Vivienda). De esta manera se hace efectivo un nuevo arrendamiento de vivienda, con un mecanismo expeditivo para el desalojo de los ocupantes ilegales.
Se trata de un proceso judicial breve para los casos de vencimiento de contrato y resolución por falta de pago de la renta, falta de pago de servicios y/o cambio de uso del bien. En todos esos casos el arrendador logrará retirar al arrendatario o a quien se encuentre en el inmueble, en semanas, para lo cual tiene que interponer su demanda ante el juez de paz letrado a través del denominado Proceso Único de Ejecución de Desalojo.
Para acceder a este mecanismo de lanzamiento, las partes tienen que haber suscrito un contrato estandarizado, cuyo texto es parte de un formulario que se ha publicado el 3 de noviembre último (FUA – Formulario Único de Arrendamiento). Aunque está permitido incluir clausulas adicionales al documento aprobado por el Reglamento, es importante que el contrato se mantenga lo más sencillo posible para evitar que en la eventual controversia entre el propietario y el arrendatario, el juez no se complique y emita una decisión equivocada.
Es más, sugiero que el único agregado que hay que hacer al contrato publicado, es la renuncia expresa del arrendatario a reclamar u oponer en el Proceso Único de Ejecución de Desalojo cualquier derecho que a su vez crea tener contra el arrendador.
Las partes deben suscribir el FUA haciendo certificar sus firmas ante notario o juez de paz. Si bien el Decreto Legislativo 1177 dice que el notario competente para formalizar estos actos es el de la provincia donde se ubica el predio (lo mismo dice el Reglamento), el Decreto Legislativo 1232 modificó las facultades generales de los fedatarios, señalando excepciones a la competencia provincial y permitiendo, por ejemplo, que los arrendamientos, arrendamientos financieros y arrendamientos con opción de compra otorgados por personas jurídicas se suscriban válidamente ante cualquier notario del país.
Una vez suscrito el FUA ante el notario o juez de paz, éste se encarga de transcribir la información al Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda (RAV). El registro es a través de la web y es un requisito para que el contrato acceda a los beneficios de una ejecución expeditiva. No es necesaria la escritura pública, pero con el mismo formulario se puede acceder al Registro de Predios para que el arrendatario haga oponible su derecho.
El RAV es una fuente de información muy importante. Luego de inscrito el contrato aquí se deben reportar de manera sencilla y unilateral los incumplimientos del poseedor hasta llegar a su desalojo. En este registro constará la historia de los poseedores injustos.
Los contratos de arrendamiento que ya estuviesen vigentes pueden ser adecuados al régimen que comento, pero se requiere que las partes suscriban el FUA y cumplan con las formalidades antes señaladas.
Por más desconfianza que haya en los jueces, se espera que en la práctica el Proceso Único de Ejecución de Desalojo sea lo más expeditivo que se ha conocido hasta ahora en el derecho peruano, mucho más ágil que cualquier otro trámite legal, incluyendo a las acciones de garantía constitucional y a los desalojos en los se invoca la cláusula de allanamiento anticipado de la que nos hemos ocupado en otra ocasión. Los jueces de paz letrado de todo el país tienen a su cargo hacer realidad esta esperanza.